Sổ Xô Miên Bắc

Mỏi mòn chờ giao đất

Điều 79 của dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) quy định 30 trường hợp thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia,ạoquỹđấtđểdulịchthànhkinhtếmũinhọg88 công cộng song lại vắng bóng các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí. Cụ thể, quy định có nêu các trường hợp thu hồi đất để xây dựng công viên, vườn hoa, bãi tắm và khu vực dành cho vui chơi giải trí công cộng khác. Tuy vậy, việc xây dựng các khu vui chơi công cộng không thu phí thường được đầu tư từ ngân sách dẫn đến quy mô nhỏ, chỉ đáp ứng cho một bộ phận dân số ít. Nhiều trường hợp ngân sách địa phương cũng không có để thực hiện nên dẫn đến chỉ có quy hoạch và chủ trương chứ không thực hiện được.

BÁ DUY

Rất nhiều doanh nghiệp (DN) du lịch bày tỏ băn khoăn về quy định này bởi trên thực tế, ở nhiều địa phương, việc xây dựng khu đô thị mới, dự án du lịch giải trí quy mô lớn, hiện đại là cần thiết trong quá trình thúc đẩy KT-XH phát triển. Thế nhưng đã có nhiều dự án bất động sản rất nhiều năm do vướng ở khâu giải phóng mặt bằng (GPMB).

Nói về quá trình chờ được giao đất để xây dựng một dự án "điểm" về du lịch cho TP.Phú Quốc, lãnh đạo một DN lớn về du lịch, dịch vụ ví von: "Như 82 kiếp nạn trên đường đi thỉnh kinh" dù đã thắng thầu. Cụ thể, việc phân lô tách thửa đất trồng cây lâu năm thành các lô nhỏ (100 - 200 m2, tương tự lô đất ở) và UBND TP.Phú Quốc đã cấp sổ cho các lô đất này, dẫn tới TP khi thu hồi đất để phát triển dự án phải tiến hành đàm phán với rất nhiều người, trong đó có một số lượng không nhỏ mua đầu tư chứ không sinh sống tại Phú Quốc, việc thu thập và liên hệ với chủ đất mất rất nhiều thời gian, phải thực hiện thông báo nhiều lần mới được quyền cưỡng chế đo đạc vắng chủ. Bên cạnh đó, người dân xây dựng các công trình kiên cố, nhà cửa trên đất trồng cây lâu năm sau khi tách thửa nên việc xác định giá đất và tài sản bồi thường trên đất không đủ căn cứ, phát sinh phản đối, nhiều trường hợp buộc phải cưỡng chế nếu người dân không đồng thuận.

Trong giai đoạn DN mòn mỏi chờ xác định GPMB còn xuất hiện tình trạng lấn chiếm trái phép, tái lấn chiếm, giá đất đền bù thay đổi kể từ khi ban hành quyết định thu hồi đất. Các hiện tượng lấn chiếm không được xử lý dứt điểm nên TP cũng không bàn giao mặt bằng cho nhà đầu tư để quản lý được.

Ngoài ra, việc kiểm soát giá thị trường bất động sản còn lỏng lẻo gây nên những cơn sốt giá cục bộ, nhiều nhà đầu tư nhận chuyển nhượng với giá cao hơn thực tế, nhất là đối với đất trồng cây lâu năm, có nhiều nơi nhận chuyển nhượng với giá tương tự giá đất ở. Chênh lệch giá trị này làm các chủ sở hữu đất không hợp tác nếu không đạt được giá đền bù đúng theo yêu cầu. Chưa kể, trách nhiệm của nhà nước là GPMB và bàn giao đất cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, sau khi đấu thầu, thời gian GPMB bị kéo dài hơn 3 năm, có vị trí còn lâu hơn. Khi xác định trách nhiệm thì "tội vạ" lại do DN không quyết tâm thực hiện. Nhiều nhà đầu tư không chờ được thủ tục và thời gian GPMB, quyết định tự đàm phán trước với người dân để đẩy nhanh tiến độ nhưng cũng không đơn giản.

Các chi phí không được hạch toán một cách hợp lệ, xuất hiện dịch vụ thu gom hộ đẩy chi phí GPMB lên quá cao, người dân chủ động không đồng ý với phương án của nhà nước để chờ nhà đầu tư mua lại... Tất cả hệ lụy dẫn tới chi phí vốn của nhà đầu tư cao, giá bán sản phẩm bị đội lên để đảm bảo lợi nhuận, người sử dụng cuối cùng là người chịu thiệt.

"VN không chỉ thiếu những khu vui chơi giải trí quy mô lớn như Disney Land, Marina Bay hay Sentosa… mà còn cần những sản phẩm độc đáo hơn, mới lạ hơn mới đủ sức cạnh tranh vì chúng ta đã đi sau các nước nhiều rồi. Các DN như chúng tôi có rất nhiều ý tưởng, kế hoạch, tâm huyết muốn cống hiến cho ngành du lịch, dịch vụ của đất nước nhưng nỗ lực từ DN thôi chưa đủ. Nếu không có sự hỗ trợ, ủng hộ từ phía chính sách, đặc biệt là tháo gỡ những nút thắt từ đất đai, quá trình GPMB, thì DN sẽ rất cực và sớm muộn cũng sẽ nản lòng", vị doanh nhân này bộc bạch.

Quy định chi tiết để tránh xung đột

Nhiều DN kiến nghị để tạo điều kiện phát triển lĩnh vực du lịch, khu giải trí, đặc biệt là các dự án quy mô lớn, luật Đất đai (sửa đổi) cần bổ sung thêm các đối tượng trong quy định thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cụ thể, bổ sung quy định gồm dự án khu đô thị mới có quy mô trên 300 ha; Khu đô thị mới kết hợp với kinh doanh thương mại, dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng; Khu giải trí, khu du lịch, khu đô thị và các khu chức năng khác trong khu kinh tế.

TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, thừa nhận thực tế quá trình tự thỏa thuận với người dân để thực hiện giải tỏa đền bù cho một dự án quy mô của DN là rất khó khăn. Dự án càng lớn, công tác này càng gian truân và mất nhiều thời gian, trở thành rào cản lớn nhất khiến DN e ngại, không dám đầu tư. Trong khi đó, sự phát triển của thực tiễn đặt ra rất nhiều yêu cầu thu hút, khuyến khích nguồn lực xã hội vào đầu tư các dự án vì mục đích phát triển kinh tế. Những dự án này đa dạng về loại hình, quy mô và thuộc nhiều lĩnh vực. Mặc dù trong luật có quy định giải pháp linh hoạt cho những dự án mang tính chất đặc biệt nhưng việc không rõ ràng, minh bạch trong khâu thực thi luật khiến thực tiễn địa phương và DN khó vận dụng, thậm chí còn phát sinh tiêu cực, cơ chế xin - cho.

Luật sư Trần Văn Cường, Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng thực tế việc thu hồi đất dễ xảy ra tranh chấp, khiếu kiện. Trong khi đó, các dự án nhà ở thương mại hoặc khu đô thị mới kết hợp với kinh doanh thương mại, dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng được coi là các dự án trọng điểm của địa phương sẽ góp phần thúc đẩy KT-XH phát triển, hình thành nên những khu đô thị với trung tâm tài chính, thương mại, du lịch thu hút đầu tư quốc tế và du khách đến với địa phương. Vì vậy cần thiết phải được quy định chi tiết trong luật Đất đai để tạo sự thống nhất chung trên cả nước, tránh trường hợp mỗi nơi áp dụng mỗi khác. Điều đó cũng tránh phát sinh khiếu nại từ các tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện. Hơn nữa, càng quy định chi tiết đối với vấn đề này càng có cơ sở bảo vệ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc phân biệt và xác định thế nào là đất thuộc trường hợp bị thu hồi để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Luật sư Trần Văn Cường phân tích: luật về bản chất có những quy định không nêu cụ thể mà đưa vào hướng dẫn trong nghị định. Tuy nhiên riêng vấn đề thu hồi đất thì càng chi tiết càng tốt về các trường hợp thu hồi đất. Ví dụ cần bổ sung thêm dự án khu đô thị mới có quy mô trên 300 ha hay khu đô thị mới kết hợp với kinh doanh thương mại, dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng… 

Cần có chính sách khuyến khích, hỗ trợ DN khi tham gia đầu tư các dự án phục vụ lợi ích phát triển KT-XH. Đồng thời, phân cấp, phân quyền nhiều hơn về cho địa phương, quy định rõ những dự án quy mô bao nhiêu héc ta thì thuộc thẩm quyền quyết định của địa phương, những dự án bao nhiêu héc ta thì phải trình Chính phủ quyết định. Trường hợp dự án lớn, vượt quá thẩm quyền địa phương nhưng đóng vai trò, ý nghĩa quan trọng cho sự phát triển thì lãnh đạo tỉnh, TP có thể chủ động đề xuất Chính phủ có nghị quyết riêng, đặc thù cho dự án.

TSTrần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM